Валентина Калинина, руководитель отдела продаж новостроек, поделилась своим мнением о влиянии отмены льготной программы на отрасль.
Согласно Валентине Ивановне, семейная ипотека со ставкой шесть процентов при условии наличия ребенка до шести лет осталась в силе, но программы под восемь процентов для первичного рынка больше не существует. Это привело к изменениям в стратегии продаж и привлечении клиентов.Ранее доля семейной ипотеки в общем объеме кредитования составляла 30-35 процентов, однако с новыми правилами это соотношение может измениться. Важно адаптироваться к новым условиям и искать альтернативные способы привлечения покупателей для успешного развития бизнеса.Наступают тяжелые времена для строительной отрасли, так как отмена льготной ипотеки негативно скажется на рынке новостроек. Как следствие, возникнут сложности с реализацией квартир и это повлияет на финансовую устойчивость компаний. Ипотечное кредитование для новостроек в сегменте массового спроса ранее достигало до 95 процентов сделок. С конца 2023 года условия кредитования ужесточались, увеличивался первоначальный взнос, возникали искусственные всплески ажиотажного спроса. Тем не менее, даже при таких изменениях, люди продолжали активно пользоваться этим инструментом. Важно осознавать, что изменения в ипотечном кредитовании могут оказать серьезное влияние на рынок недвижимости в целом.На фоне высокой ключевой ставки в 18 процентов, которая сегодня остается неизменной, банки устанавливают свои плавающие ставки, что приводит к тому, что застройщики вынуждены брать кредиты под 19-22 процента. Эта ситуация создает серьезные вызовы для рынка недвижимости, и мы считаем, что уже в июле-августе может произойти провал, вызванный существенными изменениями в условиях приобретения жилья.Можно ли утверждать, что льготное ипотечное кредитование было главным двигателем развития строительной отрасли? Существует ли какая-то равноценная альтернатива этому подходу? Возможно ли сохранить рост и развитие рынка недвижимости без льготного кредитования?Взгляд Валентины Калининой на этот вопрос: Конечно, льготная ипотека играла значительную роль в развитии как строительной отрасли, так и в обеспечении доступности жилья для населения. Однако, важно также искать альтернативные пути поддержки рынка, чтобы обеспечить его устойчивость и устойчивое развитие в долгосрочной перспективе.Рынок недвижимости в России активно развивается благодаря различным льготным программам, которые сделали приобретение жилья доступным для многих граждан. Это не только стимулирует экономику, но и улучшает жилищные условия населения. При этом усиливается конкуренция между застройщиками, что способствует повышению качества жилых комплексов.Однако, несмотря на популярность льготной ипотеки, существуют альтернативные варианты приобретения жилья. Например, рассрочка платежей может быть одним из вариантов для покупателей. Однако, следует учитывать, что застройщики могут предоставить рассрочку только на период строительства объекта, который может составлять два с половиной - три года, в то время как ипотека предполагает более длительный срок - 20-30 лет.Важно помнить, что выбор финансовых инструментов для покупки жилья должен быть обдуманным и основываться на индивидуальных потребностях и возможностях каждого человека. В конечном итоге, целью является обеспечение жильем как можно большего числа граждан, при этом обеспечивая им удобные и выгодные условия приобретения.В современной реальности девелоперы сталкиваются с вызовами, связанными с использованием рассрочки в процессе строительства. К тому же рассрочка считается не очень хорошим сценарием для самого девелопера. Мы работаем по эскроу-счетам, и при рассрочке они очень медленно наполняются. Это невыгодно ни застройщику, поскольку растет процент обслуживания кредита, а он и без того высокий, ни банку, так как очень медленно идет наполнение эскроу-счетов.С учетом этих факторов, важно задуматься о будущем строительной индустрии и возможных изменениях в подходах к финансированию проектов. Новые условия требуют от девелоперов гибкости и поиска альтернативных методов финансирования.На ваш взгляд, как будут действовать девелоперы в новых условиях? Насколько перспективны коллаборации с банками? Валентина Калинина: Разумеется, застройщики не сидят сложа руки, а ищут выход из ситуации. Возможно, будут активнее привлекать инвестиции, развивать собственные финансовые инструменты или искать новые партнерства с финансовыми учреждениями. Важно также обратить внимание на стратегии управления рисками и эффективное использование доступных ресурсов для обеспечения устойчивого развития отрасли.В сфере недвижимости наблюдается активное развитие программ рассрочек и ипотеки для покупателей. Сейчас покупателям предлагаются варианты рассрочек с первым взносом от 10 процентов и комфортными промежуточными платежами. Доля таких сделок по итогам первого полугодия у нас составила 14 процентов. Можно предположить, что рассрочки от застройщика будут востребованы еще больше.Однако одной из проблем, с которой сталкиваются разработчики, является медленное наполнение эскроу-счетов. Поэтому сейчас ведется активное обсуждение с банками в поиске альтернативных программ, которые были бы полезны для покупателей. Уже запущен ряд специальных предложений по ипотеке от ведущих банков.Кроме того, стоит отметить, что кредитные организации проявляют интерес не только к выдаче кредитов, но и к соблюдению планов продаж проектов, строительство которых они финансируют. Поэтому сотрудничество между банками и девелоперами становится все более тесным, и особые программы разрабатываются для таких объектов.Сегодня мы сталкиваемся с интересным вопросом: возможно ли резкое падение цен на новое жилье после отмены льготной ипотеки? Одной из причин отмены льготной ипотеки назывался рост цен на новое жилье. Теперь некоторые эксперты прогнозируют их резкое падение. Но из чего сегодня складывается себестоимость строительства?Валентина Калинина, эксперт в области строительства, отмечает, что до 35 процентов себестоимости нового жилья приходится на расходы на строительно-монтажные работы. В нее также входят стоимость земельного участка - 15 процентов, проектно-изыскательских работ и подключения к инженерным сетям - до 10 процентов, строительство социальных объектов по нормативу - 14 процентов. Также надо учесть проценты по банковским кредитам (это еще 14 процентов), расходы на рекламу, маркетинг и дополнительную соцнагрузку.Итак, понимание структуры себестоимости строительства поможет нам лучше оценить возможные изменения в ценах на жилье и предсказать, насколько вероятно резкое падение цен в ближайшем будущем.При анализе всех факторов, влияющих на стоимость новостроек, становится неясным, каким образом возможно снижение цен. Необходимо учитывать, что помимо роста стоимости рабочей силы и материалов, также увеличивается доля банковских процентов, связанных с ключевыми, кредитными и ипотечными ставками. Это приводит к увеличению общей себестоимости строительства квадратного метра. Однако, следует отметить, что меры, принимаемые Центральным банком для снижения инфляции, могут оказать негативное воздействие на рынок недвижимости.Важно также учитывать, что изменения в законодательстве или политике строительства могут оказать дополнительное давление на цены новостроек. Например, введение новых норм и правил безопасности, требований к энергоэффективности или экологичности строительства могут повысить затраты на проекты и, как следствие, увеличить цены на жилье. Поэтому важно учитывать не только текущие факторы, но и потенциальные изменения в отрасли.В целом, снижение цен на новостройки может быть сложным процессом, требующим комплексного подхода и учета множества переменных. Важно следить за динамикой рынка, анализировать влияние различных факторов и принимать информированные решения при покупке недвижимости.Эксперт: Важным аспектом в деятельности застройщиков является решение кадрового вопроса. Отток иностранных работников оказал значительное влияние на отрасль. Но кто сегодня трудится на стройке?Валентина Калинина отмечает, что основной костяк работников по-прежнему составляют иностранные рабочие. Однако, проблема заключается в том, что россияне не проявляют интерес к работе на стройке из-за суровых условий и тяжелого физического труда. Попытки привлечь отечественных работников даже в период пандемии оказались безуспешными, несмотря на закрытые границы.Нехватка кадров в отрасли ощущается не только среди рабочих, но и среди инженерно-технических специалистов. Это создает серьезные вызовы для застройщиков и требует поиска новых подходов к решению проблемы.Ситуация с условиями въезда и регистрации мигрантов становится все более строгой и сложной. Мы не только следим за соблюдением всех требований, но и оказываем поддержку в сложных ситуациях, стараясь быть в курсе изменений в уровне оплаты труда. Особенно важно учитывать, что из-за колебаний курса доллара иностранные работники сегодня ожидают более высоких зарплат, чем раньше.Помимо этого, для замещения иностранных работников из ближнего зарубежья мы рассматриваем возможность привлечения кадров из Вьетнама, Индии, Северной Кореи. Однако стоит учитывать, что эти страны являются визовыми, что может привести к дополнительным расходам на рабочую силу и увеличению стоимости жилья.Важно разработать стратегию, которая позволит нам эффективно управлять этими изменениями и адаптироваться к новым условиям. Необходимо также уделить внимание обучению иностранных работников, чтобы они успешно влились в нашу команду и помогли нам достичь поставленных целей.Строительство социальных объектов и госзаказ - на этом направлении есть перемены? Это важный аспект развития городской инфраструктуры, который требует постоянного внимания и улучшений. Валентина Калинина подчеркивает, что на данный момент ситуация остается стабильной. Застройщики по-прежнему обязаны предоставлять места в детских садах и школах в своих жилых комплексах согласно установленным нормам.Кроме того, соцобъекты после постройки безвозмездно передаются городу, что способствует более эффективному использованию городской территории и улучшению жизни жителей. Теперь нет ситуаций, когда детям не хватает мест в школах из-за недостатка социальной инфраструктуры в новых районах города. Однако, для застройщиков это может стать дополнительной нагрузкой, требующей дополнительных ресурсов и усилий.Помимо этого, в работе по госзаказу также не отмечается значительных изменений, за исключением некоторых проблем, с которыми сталкиваются и другие сегменты строительной отрасли. Важно продолжать следить за динамикой развития данного направления и вносить коррективы в случае необходимости, чтобы обеспечить устойчивое и сбалансированное развитие городской инфраструктуры.Ситуация с выводом новых проектов в строительной отрасли в настоящее время вызывает определённые опасения. Застройщики в условиях нестабильности рынка стараются быть более осторожными, чтобы избежать возможных рисков. Это приводит к замедлению темпов вывода новых объектов на рынок. По данным консалтингового центра "Петербургская недвижимость", объем жилья, выведенного на рынок Петербурга в первом полугодии 2024 года, составил всего 0,9 миллиона квадратных метров.В связи с этим, важно принимать во внимание факторы, влияющие на процесс вывода новых проектов, и разрабатывать стратегии, способствующие минимизации рисков. Несмотря на сложности, намечены планы по выводу двух новых объектов к наступлению нового года. Это свидетельствует о необходимости продолжать активную работу и поддерживать сплоченность в коллективе застройщиков.Строительная отрасль оказалась в условиях настоящего испытания, когда все неблагоприятные факторы сходятся в идеальном шторме. Возможно ли, что такая ситуация возникла впервые? Взглянем на это подробнее.В свете текущей ситуации, Валентина Калинина подчеркивает, что даже при долгом стаже работы в отрасли она не встречала подобного кризиса, когда проблемы охватывают все направления сразу. Она отмечает, что предыдущие кризисы удавалось преодолевать гораздо легче. Однако, если ничего не изменится, положение в строительстве может стать критическим, и банкротства компаний станут реальностью.Итак, что нужно изменить, чтобы избежать возможных банкротств и спасти отрасль от кризиса? Возможно, ключевые решения и меры предосторожности могут спасти ситуацию и обеспечить устойчивое развитие строительной отрасли в будущем.Ипотечное кредитование играет ключевую роль в развитии рынка недвижимости, особенно в сфере новостроек. Однако, при высоких процентных ставках и отсутствии субсидий, ипотека становится недоступной для многих граждан, что замедляет развитие отрасли. Важно установить сбалансированные условия для ипотечного кредитования, чтобы дать возможность широким слоям населения улучшить свои жилищные условия и приобрести жилье в новых комфортабельных жилых комплексах.Взгляд Валентины Калининой на ситуацию в рынке недвижимости подчеркивает необходимость установления разумных ключевых ставок и процентов на ипотечные кредиты. Это позволит сделать ипотеку более доступной и стимулировать спрос на жилье, что в свою очередь поддержит строительную отрасль и укрепит экономику страны.Без принятия соответствующих мер по снижению стоимости ипотечного кредитования и улучшению доступности жилья для населения, рынок недвижимости может столкнуться с серьезными проблемами, которые окажут негативное влияние на строительную сферу и, в конечном итоге, на экономику страны в целом.Источник и фото - rg.ru
